1) 재건축개발부담금제의 의의
정부는 2006년「재건축 초과이익 환수에 관한 법률(이하, 초과이익환수법)」을 제정하는 등 재건축부담금 제도가 도입되었다. 주택재건축사업에서 발생되는 일정 수준 이상의 초과이익을 환수하여 투기적 수요에 의한 부작용을 완화하는 등 궁극적으로는 주택가격의 안정, 사회적 형평성, 사회통합 등을 제고하고자 하였다.
재건축개발부담금제는 재건축개발이익 환수제도재건축과 관련된 개발이익환수제도 중에 하나이다. 2006년 9월부터 시행된 「초과이익환수법」은 재건축에 의해서 상승한 주택의 가격에 대하여 일정 분을 환수하는 규정을 마련하였다.
이러한 재건축부담금을 통한 개발이익의 환수는 지자체의 국민주택사업특별회계, 재정비촉진사업특별회계 등의 운영을 위한 재원 마련 및 지자체간 균형발전 도모 등에 사용되었다. 즉, 재건축부담금을 통해 공공사업을 위한 투자 재원을 마련하여 지역 간에 공평하게 배분함으로써 도시기능 회복과 균형개발이라는 목적을 달성하고자 하였다.
항 목 | 세 부 내 용 |
초과이익 개념 정의 | 「도정법」에 의한 주택재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분 |
징수금의 배분 및 사용 | - 국가(50/100), 특별·광역·도·제주(20/100), 시·군·구(30/100)에 귀속 - 국가 귀속분은 국민주택기금 재원으로, 지자체 귀속분은 도시·주거환경 정비기금, 재정비촉진특별회계 또는 국민주택사업특별회계의 재원으로 귀속 |
재건축부담금 부과대상 | 주택재건축사업 |
납부의무자 | - 재건축사업조합·조합원별 분담기준 및 비율 등을 관리처분계획에 명시 - 조합이 해산된 경우 등에는 조합원 |
부담금 산정 | - 재건축초과이익/당해 조합원 수 × 부과율 = 부담금 ․양도소득세(부과개시시점부터 양도시점까지의 상당 세액)의 개발비용 인정 |
벌칙 및 과태료 | - 부담금 면탈·감경 목적 또는 면탈․감경하게 할 목적으로 허위 계약 체결하거나 개발비용 등의 산정 등에 필요한 내역서를 허위 제출한 자는 3년 이하 징역 또는 면탈·감경하고자 한 부담금 3배 이하 벌금 - 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자 : 과태료 |
※ 참고자료 : 두성규, 《재건축·재개발사업의 새로운 역할 모색과 제도개선 과제》, 2006.
첫째, 분양가격의 상승이 예상된다. 개발이익환수는 재개발의 비용 상승을 초래하게 된다. 기존의 비용에다 환수비용이 추가됨으로써, 이 비용은 사업자가 부담하는 것이 아니라 주택분양자에게 떠넘겨질 것이다. 그러나 예외적으로는 수요자가 공급물량에 미치지 못하고 사업자의 이윤마진은 여전히 높다면 사업자가 추가적인 비용부담을 떠안을 수도 있다. 비용 전가의 문제는 수요의 주택비용 탄력성에 달려있다. 주택의 수요가 가격에 대하여 매우 탄력적이면 공급자는 증가하는 비용을 소비자에게 전가할 수 없이 자기가 떠 안아야 한다.
둘째, 투기수요의 유입을 차단할 수 있다. 재개발로 얻게 되는 이익이 감소하면 재개발의 차익을 노린 투기세력의 유입이 감소된다. 그러므로 재건축의 높은 이익마진을 추구하는 투기수요가 줄어들 것이다. 이렇게 되면 실수요자 중심의 재개발이 이루어질 것으로 기대할 수 있다. 아울러 부의 편중을 초래하는 불로소득의 형성을 감소시키는 효과도 있다.
셋째, 편리하고 충분한 기반시설을 갖춘 재개발사업이 이루어질 것이다. 재개발에 공급된 기반시설비용은 개발이익환수비용에서 감해주도록 하고 있다. 국가에 지급하는 것보다는 자기 단지의 기반시설을 충분히 갖추는 데 사용하는 것이 유리하므로, 공급자는 재건축단지에 필요한 기반시설을 충분히 갖추어 쾌적한 환경을 갖추는 데 기여하게 된다.
넷째, 재개발의 수요가 감소할 것이다. 재개발이나 재건축에 의한 재산가치의 증가폭이 상당 수준으로 감소한다면 투기수요는 물론이고, 한계점의 재개발 사업도 늦추어질 것이다. 실수요자에 의한 재개발사업만 시행된다면 기존의 재건축수요는 상당부분 감소할 것이다.
이에 따라 재건축이나 재개발 수요는 실수요자 중심의 건전한 사업만이 추진되어 수요가 감소할 것이다.
다섯째, 장기적으로는 분양가격의 인하요인으로도 작용할 수 있다. 현재 재건축에는 투기수요에 의한 가격급등이 원가상승을 부채질하고 있다. 투기수요가 사라지면 노후주택가격 상승에 따른 개발원가 급등현상에 의한 비용증가분이 사리질 것이다.
끝으로, 재건축부담금을 통한 개발이익의 환수는 투기에 의한 자원낭비의 최소화, 경제력의 남용 방지, 개발이익 사유화로 인한 부의 불균형을 시정하고 공정한 소득분배를 통해 경제 기본질서와 헌법적 가치를 실현하는 데도 영향을 미치게 된다.