「주택건설촉진법」(전문개정 1977. 7. 23 법률 제3075호) - 제6조에 명시.
「주택법」으로 법제명 변경 및 전면개정 2003. 5. 29 법률 제6916호

1963년 「공영주택법」의 제정으로 60년대 주택공사와 지방자치단체가 주택건설에 참여할 수 있는 법적 근거가 마련되었으나, 이러한 공공기관에서 건설하는 주택의 물량은 전체 물량대비 12.5%에 불과했다. 1970년대에 들어 소득 증대와 핵가족화 확산, 대도시로의 인구유입으로 인해 주택의 보급률이 급격하게 떨어졌고, 대도시는 60%에 이를 정도로 주택보급률이 떨어지게 되었다. 이러한 주택공급의 부족을 해소하고자 1972년 「주택건설촉진법」을 제정하여 민간의 주택시장에 진입을 유도하였다. 그러나 1972년의 「주택건설촉진법」에서 사업자의 정의를 ‘국민주택을 건설·공급하는 국가·지방자치단체·대한주택공사와 기타의 사업자’라고 정의하여(제2조) 주택공급정책의 주요 목적이 국민주택의 공급에 두고 있음을 밝히고, 사업자 또한 공공기관이 주를 이루었고, 민영주택에 대하여는 동법 제26조의 준용규정을 두어 국민주택에 관한 조문의 일부를 준용하게 하고 있을 뿐이었다.

공공에 의한 주택공급에 한계가 있는 상황에서 이러한 규정들만으로는 주택공급의 활성화에 한계가 드러남에 따라 민간기업의 보다 적극적인 주택시장으로의 진출을 유도하고 동시에 일정규모 이상 주택건설사업을 하려는 사업자에게 등록을 하도록 하여 공적통제를 강화하기 위해 1977년 12월 「주택건설촉진법」을 개정하였다.

이 제도는 국민의 주거안정과 주거의 질을 향상시키기 위한 주택건설에 있어 사업주체는 등록사업자로 공공기관의 공백을 메우고 주거수요를 충족하기 위한 제도이다. 1977년 개정된 「주택건설촉진법」에 주택건설 사업자의 등록 및 등록된 주택건설사업자 중에서 우수한 자를 지정하는 제도의 신설 등이 있다. 이러한 민간투자 유도와 사업자 등록제도 및 지정업자 제도의 도입으로 인해 민간부문의 주택건설 실적이 급증하게 되었다.

등록사업자제도는 1977년 12월 「주택건설촉진법」의 전면개정으로 도입되었으며, 이제도의 도입목적은 민간건설업자의 주택시장참여를 목적으로 하면서 일정한 공적인 통제를 하기 위하여 도입되었다. 우리나라 민간주택업자는 지정업자와 등록업자로 분류되어 있으며, 주택생산에 있어 정부로부터 다양한 차별적 지원과 규제를 받았다. 「주택건설촉진법」 제8조에서는 국토해양부장관이 주택건설사업의 전문화와 대형화를 도모하고 등록업자의 공신력제고를 위하여 필요하다고 인정할 경우 등록업자 중에서 자본·기술·실적 등이 우수한 자를 지정하여 이를 고시할 수 있도록 하였다. 지정등록업자의 요건으로는 자본금 5억원이상, 주택건설실적 3년간 연평균 300호 이상 또는 주택건설공사 도급실적 1,000호 이상, 기술자 10인이상(수도권)일 것을 정하고 있다.

지정업자는 일반등록사업자에 비해 아파트지구개발사업에 있어서 사업시행자가 될 수 있는 자격을 부여받았고, 이에 따른 토지수용권 등 강력한 특권이 부여되었으며 또한 주택상환사채의 발행, 주택상환사채의 효력, 상법규정의 적용 등에 있어서도 특권을 부여받았다. 

이와는 반대로 지정업자에게 일정한 비율의 국민주택공급을 강제하였으나 1981년 개정을 통하여 삭제되었다. 1990년대 말에 이르러 주택보급율이 90%를 초과하고 수도권에서 대규모택지개발에 어려움이 따르자 대규모 주택공급위주의 정책을 유지할 필요성이 낮아지게 되었고 1999년 「주택건설촉진법」의 개정으로 지정업자제도는 폐지되었다.

가. 등록사업자 현황
2005년 현재 국토해양부에 등록된 사업자는 총 6,630개 업체가 있다. 주택건설사업의 등록업무는 국토해양부장관의 위임에 의해 지방자치단체에서 처리했으나 2003년부터 한국주택협회가 국토해양부장관으로부터 업무를 위임받아 주택건설대지조성사업자의 신규등록과 등록사항변경업무를 처리하고 있다.

연도별 주택사업자 현황(2005년도 건설교통부 주택업무편람)

1990년대 초반부터 1998년까지 등록사업자 수가 지속적으로 감소한 것은 1990년대 초 주택시장의 침체에 따른 기업들의 퇴출과 금융위기에 따른 기업들의 연쇄도산 때문이다. 반면에 1999년 이후 주택법의 개정으로 등록의 요건이 까다롭지 않아 주택건설시장에의 진입이 어렵지 않아 단기간 내에 사업자 수가 증가하였다.

나. 주택법에 주택등록사업자에 대한 규정
① 주택건설사업 등의 등록
연간 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 연간 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체, 대한주택공사·한국토지공사,. 지방공사, 공익법인 등의 경우에는 제외된다.

② 공동사업주체
토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 주택조합(리모델링주택조합을 제외)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자(지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
그리고 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다.

③ 등록사업자의 결격사유
등록사업자의 두가지 결격사유 미성년자·금치산자 또는 한정치산자, 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자 외에도「부정수표단속법」 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자와 등록이 말소된 후 2년이 경과되지 아니한 자 등이 있다.

권혁용, <주택법상 등록사업자의 법적 지위> 중앙대학교 대학원 석사학위논문, 2006
진미윤, <민간주택건설사업실태조사결과>「주택도시」제72호, 주택도시연구원, 2002
법제처(http://www.moleg.go.kr/)
국토해양부(http://www.mltm.go.kr/)