선분양제도의 가장 큰 장점이라고 하면, 건축물의 공급을 원활하게 할 수 있다는 것이다. 건축에는 큰 돈이 소요되는데, 건축물을 완성하기에 앞서 미리 분양을 함으로써 분양자로부터 돈을 받아 건축비로 충당할 수 있기 때문에 큰 자기자본없이 건축을 시작할 수 있어서, 제도적으로 건축물공급을 원활하게 하는 기능을 할 수 있다. 

그러나 지금과 같은 선분양제도는 필연적으로 선분양자에 대한 피해가 발생할 수밖에 없는 구조적인 문제가 있다. 적은 돈을 가지고 건축을 시작하다보니 조그만 변수에도 건축주가 부도나는 경우가 많고, 건축물이 완성되지 못하면 수분양자들은 피해를 볼 수밖에 없다.

분양보증제도는 주택사업자를 보호하기 위한 제도가 아니라 주택분양계약자를 보호하기 위한 제도로 1993년 실시되었고,IMF외환위기 당시 건설업체의 부도로 분양계약자들이 많은 피해를 본 이후로 분양보증제도를 더 강화되었다. 주택공급의 선분양구조하에서는 소유권등기라는 권리를 넘겨받기 이전에 거의 대부분의 분양대금을 미리 지급해야 하는 구조를 가지고 있다. 그러나 건축이 중도에서 중단된 경우에는 건축물에 대한 권리는 분양자에게 우선적인 권리가 없고, 건축주인 분양회사에게만 있다. 더구나, 건축 중인 사업부지는 대개 분양자들보다 권리가 앞서는 근저당권이 설정되어 있는 것이 일반적이다. 결국, 건물이 정상적으로 완공되고 등기를 넘겨받았을 때에만 기본적으로 분양계약은 완전히 이행되는 것이고 만약 건축주의 부도 등으로 건물이 완성되지 못하면 분양자들은 대체로 권리구제를 받기가 어렵다. 

이러한 건축분양피해를 막기 위한 법적인 보완책으로 주택법상의 분양보증제도가 도입되었으며, 이는 건축물의 분양에 관한 법률에서 정하는 분양보증이나 시공에 관한 연대보증제도로 구분된다. 그러나 이 법령에서 정하는 분양대상은 극히 제한적이고, 대부분의 중소규모 분양에 대해서는 이 법의 적용을 받지 않는다.

분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양을 이행하거나 기납부된 입주금의 환급을 책임지는 보증이다. 「주택법」 제76조에서는 주택건설을 촉진하고 주택분양계약자를 보호하기 위하여 주택건설에 대한 각종 보증을 행하도록 대한 주택보증주식회사 설립을 규정하였다. 보증채권자는 분양계약자이며 주채무자는 주택사업주체가 된다. 보증금액은 사업주체가 해당 주택사업의 입주예정자로부터 받게 될 입주금 전액이고, 보증기관은 입주자모집공고 승인일로부터 사용검사일까지이며, 해당 주택에 대한 사용검사증 사본을 제출받은 때 보증이 해지된다.

주택분양보증제도는 선분양제도 아래서 아파트 준공 때까지 입주예정자를 보호하기 위한 제도로 건설회사가 공사중 부도로 쓰러져도 입주예정자에게 피해가 발생하지 않도록 하는 안전장치이다. 분양보증에 관한 사항은 ‘보증번호’, ‘주택착공보증서’, ‘본 아파트는 주택사업공제조합의 분양보증을 득함’ ‘연대보증인’ 등으로 입주자 모집 공고에 기재되어 있다. 동시분양은 각 사업체별 연대보증인란에 일괄적으로 명시돼 있고, 주택분양보증을 받은 업체는 '주택보증회사 분양'이라고 표시돼 있다. 

건설회사가 건축공사의 착공과 동시에 주택을 분양하려면 주택보증회사(구 주택사업공제조합)로부터 주택분양보증을 반드시 받아야 한다. 건축 공정이 일정한 기준에 이른 후 분양하는 경우에도 주택보증회사로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 시장, 군수가 인정하는 2인 이상 업체의 연대보증을 받아야먄 입주자 모집이 가능하다. 계약회사의 연대보증은 금지되고 있는데, 연대보증회사란 공사도중 문제가 발생하면 공사를 인계해 사용검사까지 책임져 주는 업체를 말한다.

박수영, <후분양제도의 파급효과와 정책적 지원방안에 관한 연구> 목원대학교 산업정보대학원 부동산학과 석사학위논문, 2004
이중희∙조상형, <주택선분양제도의 경제적 효과>「주택금융」5월호 한국주택은행, 1995.
주택산업연구원, <입주자 보호를 위한 보증대상 확대방안>, 2001