「주택법」시행령 및 시행규칙 개정안(2005.12.30)

한국에서 아파트분양가자율화는 1999년부터 전면 시행되었다. 이후 노무현 정부는 고분양가에 따른 집값 상승을 막기 위해 공공기관이 개발하는 택지지구에서 공급되는 공공 및 민간아파트에 원가연동제를 적용하고, 이후 민간아파트에도 분양가상한제(원가연동제)를 도입키로 했다.

아파트분양가 원가연동제를 주요 내용으로 하는「주택법」시행령 및 시행규칙 개정안이 2004년 12월 30일 입법예고되었다. 이후 노무현 정부는 2005년 3월 공공택지 중소형아파트에 원가연동제를 도입(동탄 첫 적용, 기본형 건축비 평당 339만원)했으며, 8.31대책을 통해 중대형아파트까지 확대(판교 2차)했다. 원가연동제 도입으로 중소형아파트는 최대 30%의 분양가 인하효과를 가져왔다. 그러나 원가연동제+채권입찰제 구조인 중대형아파트는 채권상한액이 시세의 90%여서 인하효과가 크지 않았다. 

적용대상은 판교신도시와 파주신도시 등 한국토지공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지지구에서 공급되는 전용면적 85㎟이하 규모의 공공 및 민간아파트가 원가연동에 아파트에 해당된다. 따라서 서울뉴타운 등은 공공택지가 아니기 때문에 해당되지 않는다. 이후 2007년 하반기부터 민간아파트에도 원가연동제를 도입할 계획이다.

가. 아파트분양가 공개
아파트분양가 원가연동제(原價連動制)는 아파트분양가 상한제라고도 한다. 이는 아파트분양가가 토지조성원가에다 표준건축비를 더한 가격을 넘지 않도록 제한하는 제도로 아파트분양가를 공급주체가 자율적으로 정하도록 하는 ‘분양가자율화’와 상반되는 개념이다. 통상 아파트분양가는 인근주변아파트 시세보다 약간 높게 책정된다. 그러나 원가연동제에서 아파트분양가는 택지비+표준건축비+가산비용으로 결정되기 때문에 주변시세보도 저렴하게 분양될 가능성이 높다. 이를 통하여 아파트분양가를 제한하고 동시에 이를 공개하도록 하였는데, 최근의 '판교식 모델'이 여기에 해당된다.

나. 제2금융권의 주택담보 대출 규제
정부는 최근 집값 급등을 잡기 위해 저축은행 신협 등 제2금융권의 주택담보대출 규제를 크게 강화키로 했다.

다. 주상복합빌딩의 아파트 비중 상향
주택공급 확대를 위해 주상복합빌딩의 아파트 비중을 현행 70%에서 90%로 늘리기로 했다.

라. 무주택자 우선 공급
원가연동제 아파트의 75%를 무주택 가구주에게 우선 공급하되 전체의 40%는 40세 이상 무주택 가구주(무주택 기간 10년 이상)에게, 35%는 35세이상 무주택 가구주(5년 이상)에게 각각 우선 청약권이 주어진다. 40세이상, 10년이상 무주택 가구주가 40% 우선 공급에서 당첨되지 않을 경우 나머지 35% 무주택 우선공급 물량에서도 청약이 가능하다.

마. 아파트전매 제한
대신 원가연동제 아파트 당첨자는 향후 5-10년(수도권 과밀억제권역‧성장 관리권역 10년, 기타지역 5년)간 재당첨이 금지된다. 또 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제권역 및 성장 관리권역에서는 원가연동제 아파트의 분양권이 분양후 5년동안, 기타 지역에서는 3년동안 각각 전매가 금지될 예정이다.