「임대주택법」

주택임대사업자제도를 활성화 함으로써 무주택 가구의 주거안정 측면에서,즉 임대주택의 공급은 잦은 주거이동으로 인한 수요와 임대료상승의 억제, 그리고주택을 소유하고자 하는 욕망을 감소시켜 주택가격의 안정에 기여하게 된다. 도시화가 급속하게 진행되고, 사회구조가 다변화·다양화되고, 사회조직이 복잡해짐에 따라 인구의 지역적 이용이 활발해지고 주거수요가 증대하게 되는데, 임대주택은 이러한 주거수요를 충족시켜주는 것이다. 이외에도 임대주택산업을 새로운 산업부문으로 창출함으로써 고용 및 소득증대의 효과를 기대할수 있고 또한 소외계층의 안정화로 사회체제의 안정에 기여한다.

1. 임대사업자 등록절차
주택임대사업을 하기 위해서는 사업자 등록을 마쳐야 한다. 2가구 이상의 주택 매매계약을 체결하고 거주지 시·군·구청 주택과에 매매계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등의 서류를 갖춰 임대사업자 등록신청서를 제출한다. 그런 다음 임차인을 선정해 계약하고 임대개시 10일 전에 임대주택 소재지 시·군·구청 주택과에 임대조건을 신고한다. 임대계약서는 표준임대차계약서를 사용해야 한다. 일정기간이 지난 뒤 임대주택을 매각할 경우에는 거주지 관할 세무서에 사업자등록증, 임대차계약서사본, 등기부등본, 임차인의 주민등록등본 등의 서류를 갖춰 양도소득세 감면신청을 해야 한다.

2.임대사업자 세제혜택
주택임대사업은 세제혜택이 매력이지만 어떤 주택을 임대하느냐에 따라 세금감면의 내용이 달라진다. 먼저 취득세와 등록세는 전용면적 18평 이하로 신축주택이나 최초 취득한 분양주택에 대해 전액 면제된다. 양도소득세는 2001년 12월 31일까지 신축된 25.7평 이하 2채 이상의 주택을 5년 이상 임대한 경우 100% 면제 받는다. 기존주택은 1986년 1월 이전에 완공된 주택으로서 25.7평 이하 5가구 이상을 임대해야 감면혜택이 있다. 임대기간이 10년을 넘으면 전액 면제되지만 임대기간이 5년 이상 10년 미만이면 50% 감면된다. 재산세는 전용면적 18평 이하 주택에 대해 50%가 감면된다. 또한 종합토지세는 주택 부속토지에 대해 합산과세 되지 않고 0.3%의 분리과세세율이 적용된다. 소득세의 경우는 임대보증금만 받고 세를 놓는 경우 즉 전세인 경우 부과하지 않는다.

세금	감 면 내 용
취득세 등록세	전용면적 18평 이하 신규주택 100% 면제
종합토지세 재산세	전용면적 18평 이하 - 종합토지세 0.2∼0.5% 분리과세 - 재산세 50% 감면
소득세	보증금·전세금 등 임대료는 소득금액에 산정하지 않음
양도소득세	신규주택 - 전용면적 25.7평 이하 100% 감면 중고주택 - 전용면적 25.7평 이하 10년 이상 임대 100% 감면 - 전용면적 25.7평 이하 5년 이상 임대 50% 감면

각종 세제(稅制) 혜택을 받을 수 있는 주택임대사업자 등록 요건이 강화되었다.
1999년 11월에 주택경기 활성화 조치의 일환으로 개정된 「임대주택법」은 ‘2가구 이상, 3년 이상 임대’하면 취득·등록세와 재산세 등 보유세를 전액 또는 50% 감면하거나 분리 과세하도록 규정하고 있었으나, 과거 「임대주택법」에서와 같이 ‘5가구 이상, 10년 이상 임대’할 경우에만 임대사업자로 등록할 수 있도록 하였다. 임대주택사업자는 2003년 8월 말 현재 2만 5004명으로 등록 요건이 완화된 1999년 말(7784명)보다 221% 늘었다.

김형선,《부동산정책론》부연사, 2006
이명구,《한국도시서민주택정책에 관한 연구》성균관대경영행정대학원, 1983
김병칠,《임대주택정책의 개선방안에 관한 연구》경원대 행정대학원, 2000

박은병(한남대학교 도시부동산학과 교수)

2006. 12. 01

2014. 02. 20