「부동산투자회사법」 제정 법률 제6471호 2001.4.7
「부동산투자회사법」 개정안 2006.10.17
「부동산투자회사법」 개정 2007.7.13 법률 제8510호

부동산투자회사(REITs)는 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하고 그 수익을 배당하는 부동산간접투자기구인 주식회사이다. 부동산투자회사제도는 부동산에 대한 일반인의 간접적인 투자기회를 확대하고 건전한 부동산투자를 활성화 및 신속한 기업구조조정을 위해 ｢부동산투자회사법｣이 법률 제6471호로 제정 시행되었다. 부동산개발사업을 전문으로 하는 부동산투자회사를 설립할 수 있도록 하여 부동산개발에 대한 투자의 기회를 확대하며 현행제도의 미비점을 개선·보완하려는 것으로 2007.7.13 법률 제851호로 일부개정 되었다.

가. 부동산투자회사제도의 필요성
일반국민들에게도 소액자금으로 부동산거래의 복잡한 절차나 지식이 없어도 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하고 부동산의 수요기반을 확대하여 부동산가격의 급등락을 방지한다. 또한 대규모의 임대전문 부동산투자회사로 인해 서민 대상의 임대주택공급 확대에 기여하며 부동산투자회사는 대규모 자산 운용을 통해 비용절감과 수익성 제고를 동시에 추구해 나갈 수 있게 된다. 그리하여 부동산 개발 및 관리와 전문화를 유도하는 계기가 된다. 다시 말해 ABS와 MBS의 중요한 기간투자자이며 실물투자기관인 부동산투자회사제도를 도입하여 부동산 유동화제도를 완결하고 상호보완적 발전을 도모하기 위해 필요성이 제기되고 있다.

나. 부동산투자회사제도의 기대효과
부동산투자회사는 기업 및 금융기관의 매물부동산을 처리하고 기업은 부동산의 매각을 통한 생산자금 조달로 핵심역량에 집중적인 투자가 가능하고 경매ㆍ토지공사나 예금보험공사의 보유부동산을 효율적으로 매각할 수 있다. 부동산투자회사제도의 도입으로 부동산시장의 투명화와 수익성에 기초한 자산운용 등을 통하여 부동산 시장에 외자유입확대에 크게 기여할 수 있다. 또한 부동산투자회사는 자산의 일정비율을 ABS와 MBS에 투자함으로써 이들에 대한 기관투자자로서 자본시장에 다양한 투지기회를 제공하여 장기 채권시장의 육성 및 자본시장 발전에도 크게 기여하게 된다.

다. 부동산투자회사 설립요건
부동산투자회사는 주식회사로 하고 자본금은 1,000억 원 이상으로 하며, 발기인은 설립시 자본금 중 일정비율에 해당하는 금액이상의 주식을 인수해야하고 설립시의 발행주식의 100분의30 이상을 일반 공모 하여야 한다(제3조, 제8조, 제9조). 그러나 일부개정된 법률 제8510호에서는 설립 당시의 최저자본금은 10억 원으로 낮추어 설립을 용이하게 하며, 영업인가 후 6개월이 경과한 부동산투자회사의 최저자본금을 100억 원으로 인하한다(안 제10조).

주주1인과 그 특별관계자는 부동산투자회사의 발행주식 총수주의 100분의10을 초과하는 주식을 소유하지 못하도록 하고 부동산투자회사의 주식은 회계연도 종료인 현재 300인 이상이 분산소유토록 한다(제14조). 또한 부동산투자회사는 설립 후 2년 이내에 발행주식을 한국증권거래소에 상장하거나 협회중개시장에 등록해야한다(제19조).

라. 부동산투자회사제도 현황
부동산투자회사는 투자대상 및 상근 임직원 유뮤에 따라 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정(CR:매각대금 50%이상을 기업채무 상환용으로 사용하는 부동산)으로 구분한다. 현재 위탁관리 3개사, 기업구조조정 12개사 등 15개사이며, 자산규모는 약 2조원으로 1개사 평균 약 1,500억 원이며 임대사업만을 수행(오피스 빌딩 70%, 도소매빌딩 25% 등)한다. 그러나 자기관리는 배당금액에 대한법인세 소득공제를 받지 못해 실적이 없다.

마. 부동산투자회사법 개정안
국토해양부는 부동산투자회사의 설립과 운영 활성화를 골자로 한 「부동산투자회사법」개정안이 2007.7.13. 법률 제8510호로 일부개정 됨에 따라 10월 초부터 시행할 계획이다. 개정안에 따르면 부동산투자회사가 부동산 투자를 위해 차입할 수 있는 규모를 자기자본의 10배까지 확대하며, 현재 리츠 발행주식의 30% 이내로 되어 있는 국민연금 등 연기금 리츠 주식 인수 한도를 폐지했다. 이로 인해 연기금이 보다 활발하게 부동산투자시장에 투입될 것이며, 부동산투자회사의 자산을 보관하는 자산보관기관에 주택법에 따른 대한주택보증주식회사를 추가한다. 2001.7「부동산투자회사법」이 도입된 이래 이달 현재까지의 부동산투자회사가 운용할 수 있는 자금규모가 2조 6천억 원 정도인 시장이 개정안의 효과로 더욱 확대될 전망이다.

《매일경제》, 2007.6.25

강용배(한성대학교 국제대학원 교수)

2007. 12. 01

2014. 02. 20