｢국토이용관리법｣ 법률 제3199호 제21조의3 1978.12.5
｢국토의계획및이용에관한법률｣ 제정 법률 제6655호 제117조, 제118조 2002.2.4
｢국토의계획및이용에관한법률｣시행령 대통령령 제17816호 신규제정 제117, 제118조, 제121 조, 2002.12.26

토지거래계약 허가는 규제구역내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리를 대가를 받고 이전 또는 설정하는 계약을 말하는 것으로 계약체결당사자는 관할도지사의 허가를 받는 것을 골자로 ｢국토이용관리법｣ 제21조의3항이 신설되었다. 그러나 이 법은 2002.2.4 폐지되고 ｢국토의계획및이용에관한법률｣ 제6655호로 신규제정 되었으며, 동법 제117조(허가구역의 지정), 제118조(토지거래계약에 관한 허가)에서 토지시장의 안정 및 토지투기 예방을 목적으로 지정하였다.

가. 대상지역
국토해양부장관은 지가가 급격히 상승하는 지역과 투기적인 거래가 성행하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다. 토지이용에 대한 행위제한이 완화·해제되는 지역과 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역도 그러하다. 현재 허가구역은 도시지역과 비도시지역을 포함하여 총 13,683.47㎢으로 전국토 면적(99,852.74㎢ , 남한면적)의 13%에 해당한다.

나. 허가구역의 지정절차
국토해양부는 토지거래계약허가구역을 입안하여 중앙도시계획위원회의 심의를 받아서 토지거래허가지역과 지정기관을 관보에 공고한 후에 시·도지사에게 통보 한다. 시·도지사는 등기소장, 시장·군수·구청장에 통보하며 시장·군수·구청장은 이를 공시(7일) 및 공람(15일)하며, 허가구역을 지정을 공고한 날부터 5일후에 효력이 발생한다(제117조).

다. 허가절차
토지거래당사간의 합의가 이루어지면 허가신청서에 계약내용과 토지의 이용계획․취득자금조달계획 등을 첨부하여 허가신청서를 시장·군수·구청장에게 제출한다. 시장·군수·구청장은 15일 이내에 검토를 거쳐 허가시에는 허가증을 교부하고, 불허가처분사유를 서면으로 통지하면 1개월내 이의신청을 하면 시․군․구에 설치된 도시계획심의회의 심의를 거친 후 심의결과를 통보한다.

라. 허가대상
허가대상은 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우, 허가구역내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우, 해당지역에 거주하는 농·어민이 농·축산업·임업·어업 등 영위하기 위한 경우, 자기거주용 택지구입과 지역주민을 위한 편익시설 설치, 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체 토지를 구입하는 등이다.

마. 의무 및 규정위반시의 조치
토지거래계약 허가를 받은 자는 5년의 범위 인에서 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야하며, 시장·군수·구청장은 토지거래계약 허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용여부를 조사하여야 한다(제124조). 부당한 방법으로 허가를 취득한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원(개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액)이하의 벌금형에 처한다(제141조). 또한 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하자 않은 자는 500만 원 이하의 과태료 처분을 받는다(제144조).

바. 토지거래허가제도의 위헌심판
헌법재판소 전원재판부 1989. 12.22.88헌가13［국토이용관리법 제21조의3 제1항 위헌심판］판결요지: 토지거래허가제는 사유제산제도의 부정이 아니라 그 제한이 한 형태이고, 토지의 투기적 거래의 억제를 위하여 그 처분을 제한함은 부득이한 것이므로 재산권의 본질적인 침해가 아니며, 헌법상의 경제조항에도 위배되지 아니하고 현재의 상황에서 이러한 제한수단의 선택이 헌법상의 비례의 원칙이나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 할 수도 없다고 합헌결정을 하였다.

김용창, 《한국의 토지 주택정책》부연사, 2004

강용배(한성대학교 국제대학원 교수)

2007. 12. 01

2014. 02. 20