보통의 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 설정되며, 토지소유권이 미치는 토지의 상하 전부에 그 효력이 미친다. 따라서 지표에 대한 평면적인 이용의 경우에도 그 토지에 대한 타인의 이용가능성은 전면적으로 배제된다.

그런데 토목·건축기술의 발달과 도시의 인구과밀화 등으로 인하여 지하 또는 지상에 대한 효율적 이용의 필요성이 대두되었고, 특히 지하철의 건설은 토지의 지표, 지하, 공중에 대하여 각각 별개의 이용권을 병존시킬 필요가 있으므로 구분지상권제도가 도입되었다.

1. 구분지상권의 개념
구분지상권이란 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 타인소유 토지의 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정하여 사용하는 지상권을 말한다.

구분지상권과 보통의 지상권은 다음과 같은 차이가 있다.
첫째, 보통의 지상권은 토지소유권이 미치는 토지의 상하 전부에 그 효력이 미치는데 반하여 구분지상권의 효력은 지하 또는 지상의 일정한 범위에만 미친다. 

둘째, 보통의 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 위하여 설정할 수 있으나, 구분지상권은 건물 기타 공작물에 한정되고 수목의 소유를 위해서는 설정할 수 없다.

2. 구분지상권의 성립
구분지상권도 보통의 지상권과 마찬가지로 당사자 사이의 구분지상권설정에 대한 합의와 등기에 의하여 성립하며, 그 효력이 미치는 토지의 일정부분을 반드시 등기하여야 한다.
다만 구분지상권을 설정하려는 토지에 이미 제3자가 사용·수익할 권리(예컨대 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권 등)를 가지고 있는 경우에는 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리(예컨대 지상권이나 전세권을 목적으로 하는 저당권)를 가진 자 전원의 동의를 얻어야 한다.

3. 구분지상권의 효력
가. 「민법」 제290조 제2항에 따라 제279조를 제외하고 보통의 지상권에 관한 규정은 구분지상권에 준용된다. 따라서 구분지상권은 효력이 미치는 범위에서만 보통의 지상권과 차이가 있을 뿐 본질적인 차이는 없다.

나. 구분지상권자는 설정행위에 의하여 정해진 범위에서만 토지를 사용할 권리를 가지며 구분지상권의 효력이 미치지 않는 토지부분에 대해서는 토지소유자가 사용권을 가진다. 다만 설정행위로 구분지상권의 행사를 위하여 토지소유자의 토지사용을 제한하는 특약은 체결할 수 있다. 이러한 특약은 등기하는 경우 제3자에 대항할 수 있으나, 구분지상권제도의 취지상 토지소유자의 이용을 전면적으로 배제하는 내용의 특약은 체결할 수 없다.

다. 구분지상권이 그 토지에 대한 사용·수익권을 가진 제3자의 승낙을 얻어 설정된 경우에 그 제3자는 「민법」 제289조의2 제2항에 따라 구분지상권의 행사를 방해하여서는 안된다.


라. 구분지상권에 의하여 토지에 부속된 공작물은 권원(權原)에 의하여 부속된 물건이므로 토지에 부합하지 않고 구분지상권자의 소유에 속한다.

곽윤직《물권법(민법강의 2)》박영사, 2005
김상용《물권법》법문사, 2006
양형우《민법의 세계: 이론과 판례》진원사, 2007