미 군정청은 귀속재산을 접수하면서 일본인의 공, 사유 재산을 필요에 따라 일시적으로 접수·보호하는 것이며, 한국 정부가 들어서면 원상 그대로 이관할 것을 강조하였다. 이후 북한이 1946년 3월 「북한토지개혁법」 및 「주요산업 국유화법」을 공포·실시하고, 토지, 건물, 기업체 등 모든 종류의 부동산을 국유화 및 무상 분배하자 미 군정청도 서둘러 농지, 소규모 사업체, 도시주택, 선박, 광산 등 귀속재산 불하를 시작하였다.

귀속재산 불하는개념과 관리 주체에 따라 3시기로 구분이 가능하다.

 ①제1시기 :해방이후 1945년 9월 25일부터 일본국의 재산이 미군정에 귀속되어 미군정이 관리하는 시기, ②제2시기 : 미군정이 관리하던 재산을 한국정부에 귀속시키고,한국정부가 주체가 되어 관리 처분하는 시기, ③제3시기 : 새로이 수립된 대한민국 국회에서 법률 등을 제정하여 귀속재산의 처리를 마무리하는 시기이다.

1. 제1시기(1945. 9. 25~1948. 9. 10)
1945년 8월 15일 일본이 패망하고 우리나라가 해방되었으나 1945년 9월 8일 미군이 상륙하여 군정을 실시하였다. 미군정은1945년 9월 25일 군정 법령 제2호 「패전국 소속 귀속재산의 동결과 이전 금지에 관한 건」을 공포하여 1945년 8월 9일 이후 일본, 독일, 이탈리아, 불가리아, 루마니아, 헝가리, 태국 등 제국의 정부, 그 대리기관, 국민, 회사, 단체, 조합, 기타 기관과 당해 정부 등이 조직 또는 조정하는 기관에 직접, 간접 또는 전부, 일부를 가지거나 관리하는 금, 은, 백금, 통화, 증권, 예금, 채권, 유가증권, 기타 재산을 매매, 취득, 이동, 지불, 인출, 처분, 수입, 수출, 기타 취급과 권리, 권력, 특권의 행사를 규정한 이외에는 이를 금지토록 하였다.

계속해서 1945년 10월 5일 「최고 소작료 결정의 건」 및 1945년 12월 6일 군정 법령 제33호 「조선내 소재 일본인 재산권 취득에 관한 건」을 제정하였다. 1946년 2월 21일에는 군정 법령 제52호 「신한공사의 설립 건」을 통해 동양척식주식회사가 소유하고 있던재산과 종래 일본인의 재산을 관리할 목적으로 미군정청이신한공사(신한공사, The New Korean Company; NKC)를 설치하였다. 1946년 5월 4일 법령 제72호를 제정하여 82가지 범죄행위를 지적하였다. 이는 신한공사의 미곡정책에 대한 반발로 혼란스러운 국내 상황을 수습하고 좌익을 단속할 목적이 있었다. 1946년 4월 23일 법령 제73호에 의거 귀속재산기관을 설치하고 1948년 1월 15일 「일본적산관리인 명의 등기말소에 관한 건」에 따라 전 일본적산관리인이 관리하는 부동산에 대한 소유권의 소속을 명백히 하고 여하한 소유권 등기를 정정하기 위한 간이수속을 설정하였다.

1948년 3월 12일 법령 제173호 「농지개혁법」에 의하여 중앙토지행정처를 신설하고 조선의 농업 발달을 촉진하기 위하여 소작인에게 토지를 유상으로 불하하였고, 1948년 7월 12일 법령 제210호 일본정부에 의하여 적산으로 동결된 재산의 해제의 건에 의하여 재산 반환 및 귀속재산 불하를 시작하고, 재산소청위원회를 설치하여 한국인의 사유재산임을 확인하는 업무를 시작하였다.

2. 제2기(1948. 9. 11~1949.12.18 )
1948년 8월 15일 대한민국 정부가 수립됨에 따라 1948년 9월 11일 대한민국 정부와 미 정부간에 「한미 재정 및 재산에 관한 최초협정」(Initial Financial and Property Settlement between R.O.K and U.S.A, 「한미행정권이양협정」, 「한미 재산 및 행정에 관한 최초협정」, 대한민국정부와 미국정부간에 체결된 「재정 및 재산에 관한 최초협정」)이 체결되고 1948년 9월 18일 비준됨에 따라 미 군정청이 관리하고 있던 귀속재산이 우리나라로 이관되어 관리되기 시작하였다.

3. 제3기(1949.12.19~ )
정부는 1948년 9월 11일 대한민국정부와 미국정부간에 체결된 「한미 재정 및 재산에 관한 최초협정」에 의하여 대한민국정부에 귀속된 재산을 적절히 처리하고, 산업 부흥과 국민경제의 안정을 기하기 위하여 1949년 12월 19일 법률 제74호 「귀속재산처리법」을 제정하였다. 대한주택공사가 승계한 구조선주택영단(舊朝鮮住宅營團)이 1945년 8월 9일 이전에 서울특별시 성북구 안암동 소재 부동산 대지 119필 1만324평8합을 당시의 동양척식주식회사의 방계회사인 조선도시경영주식회사로부터 매수하여 주택을 건설하고 이를 일반인에게 분할 판매하였다. 그러나 이 지역에 대한 토지구획정리사업이 종료되지 않아 조선도시경영주식회사로부터 소유권이전등기를 받지 못한 채 8·15를 맞이하였다.결국 이 부동산은 귀속재산으로 확정되어 각각의 분할 판매자에게 소유권이전을 이행하지 못하고 있었다. 

또, 「귀속재산처리법」에 의하여 시가가 아닌 특정가격으로 이 재산을 대한주택공사에 매각할 수 없었고 시가로 매각하고 그 매각대금에 상당한 금액을 대한주택공사에 자본화조치를 한다 하더라도대한주택공사에 막대한 손실을 끼칠 수 밖에 없는 상황이었다.이에 대한 해결을 위하여 이미 구조선주택영단(舊朝鮮住宅營團)이 일반에게 분할 판매한 대지 7천341여평에 대해서는 「귀속재산처리법」 제18조의 규정에도 불구하고 대한주택공사가 기존 분할 판매가격으로 이 재산을 매수할 수 있도록 하였다. 각각의 분할 판매매자들에게 소유권을 이전할 수 있도록 조치하기 위해 1963년 10월 28일 법률 제1426호 「귀속재산의 처리에 관한 특별조치법」이 제정, 시행되었다.

산업연구원,〈한국의 산업정책〉, 1989
한국개발연구원,《한국경제의 역사적 조명》, 1991
한국개발연구원,《한국경제반세기》, 1995
법제처 홈페이지(http://www.moleg.go.kr)
《해방전후사의 인식》한길사,2004